Comprar a casa juntos: financiamento em nome dos dois

A entrada é só o começo: o dinheiro que ninguém soma

No novo modelo de crédito imobiliário, o teto de avaliação do SFH subiu para R$ 2,25 milhões e o Conselho Curador do FGTS elevou a cota de financiamento para até 80% do valor do imóvel (Agência Brasil, novembro de 2025). Financiar 80% significa entrada de 20%, e é aqui que quase todo casal para de contar.

Imóvel de R$ 400.000. Entrada de 20% = R$ 80.000, financiando R$ 320.000. Agora o resto:

ITBI

Imposto municipal pago pelo comprador, sem o qual o cartório não registra a transferência. A alíquota muda de cidade para cidade: a única fonte que vale é o site da prefeitura de vocês.

Em São Paulo, a alíquota geral é 3% sobre a base de cálculo (o maior valor entre a transação e o valor venal de referência), mas existe redução para o SFH: em imóveis de até R$ 725.808,00, a conta é 0,5% sobre o valor financiado, limitado a R$ 120.968,00, e 3% sobre o restante da base (Prefeitura de São Paulo; os valores são reajustados, confiram os atuais). No exemplo: 0,5% × R$ 120.968 = R$ 605, mais 3% × (R$ 400.000 − R$ 120.968) = R$ 8.371. Total de R$ 8.976, contra R$ 12.000 pela alíquota cheia, R$ 3.024 de diferença, só porque a compra é pelo SFH.

Escritura e registro

Uma economia que quase ninguém conhece: na compra à vista vocês pagam escritura pública no tabelionato e depois o registro, duas contas. Na compra financiada com alienação fiduciária, o próprio contrato do banco é instrumento particular com efeitos de escritura pública, previsto no artigo 38 da Lei nº 9.514/1997 (texto no Planalto): ele vai direto ao registro, e a escritura separada não acontece.

O registro, esse sim, é obrigatório e pago, por tabelas estaduais de emolumentos organizadas por faixa de valor (em São Paulo, nas tabelas de custas da Anoreg/SP). Não existe percentual nacional: peguem a tabela do estado de vocês.

A soma completa

Cartório e avaliação abaixo são exemplo (os de vocês serão outros):

O que é	No exemplo (imóvel de R$ 400.000)
Entrada (20%)	R$ 80.000
ITBI (São Paulo, alíquota SFH)	R$ 8.976
Registro no cartório de imóveis	R$ 4.500 (exemplo)
Tarifa de avaliação do imóvel	R$ 3.000 (exemplo)
Total para fechar o negócio	R$ 96.476
Mudança, pintura, armários	R$ 12.000 (exemplo)
Total para morar	R$ 108.476

A entrada era R$ 80.000. O caixa que precisa existir é R$ 108.476, 35% a mais. Casal que junta exatamente a entrada passa os primeiros meses no cartão de crédito. E não zerem a reserva de emergência para dar a entrada: casa nova traz custo novo, de condomínio a infiltração no terceiro mês. O guia de reserva de emergência para casal mostra como montar a sua, e como juntar dinheiro em casal tem o passo a passo de transformar a entrada em valor mensal.

FGTS: cada um usa o seu, e a análise é individual

Essa é a parte que mais rende dinheiro na entrada, e a que mais frustra quem descobre a regra tarde. O FGTS pode ser usado na compra, mas os requisitos são conferidos pessoa por pessoa: um dos dois pode estar liberado e o outro não. Os principais, segundo as regras do FGTS para moradia própria (Manual da Moradia Própria da Caixa):

Requisito	O detalhe que pega
3 anos de trabalho sob o regime do FGTS	Somados, não precisam ser seguidos nem na mesma empresa
Não ter financiamento ativo no SFH	Em qualquer lugar do país
Não ser dono de imóvel residencial urbano	No município onde mora ou trabalha, inclui limítrofes e a mesma região metropolitana
Imóvel residencial urbano, para moradia	Não vale comercial nem para alugar
Avaliação dentro do teto do SFH	Hoje R$ 2,25 milhões, pelo mesmo ato do Conselho Curador citado acima
O imóvel não pode ter sido comprado ou construído com FGTS há menos de 3 anos	Esta trava é do imóvel, não de vocês: quem está vendendo pode ter usado o fundo há pouco tempo

O cenário mais comum de decepção é o terceiro item. Suponha que A tenha R$ 22.000 de FGTS e cumpra tudo, enquanto B tenha R$ 35.000 mas seja dono de um apartamento herdado na mesma cidade. Só o saldo de A entra: dos R$ 80.000 de entrada, R$ 22.000 vêm do fundo e R$ 58.000 saem do bolso. Com os dois liberados, entrariam R$ 57.000 e sobrariam R$ 23.000, a diferença entre comprar este ano e comprar daqui a três. Confiram a situação de cada um antes de escolher o imóvel.

O que muda de verdade quando os dois assinam

Dívida solidária, não dividida. O banco não enxerga “metade de cada um”: enxerga dois devedores pela totalidade. Se um parar de pagar, a cobrança inteira cai no outro, e o nome negativado pode ser o dos dois.

O crédito de vocês fica preso. Financiamento ativo aparece na análise de qualquer outro crédito, para os dois: consórcio, empréstimo, cartão com limite alto. E também trava o uso futuro do FGTS.

O seguro pode não cobrir tudo. Todo financiamento pelo SFH tem seguro obrigatório: MIP (morte e invalidez permanente) e DFI (danos físicos ao imóvel). Com composição de renda, o MIP costuma quitar só a parte proporcional à participação de cada um na renda declarada, não o saldo inteiro (o que cobre cada seguro). No exemplo, A é 42% da renda do casal e B, 58%: com saldo devedor de R$ 280.000, se B falecer o seguro quita cerca de R$ 163.000 e ficam R$ 117.000 para A pagar sozinha. Motivo para ler a apólice, onde está a regra exata, e conversar sobre um seguro de vida complementar.

O combinado difícil: e se a gente terminar?

Ninguém quer ter essa conversa. Vale ter mesmo assim, e ela é bem mais fácil agora, com os dois animados. Combinar antes não é desconfiar, é evitar a briga depois.

O que a lei já decidiu por vocês

Se vocês vivem em união estável e nunca assinaram nada, o artigo 1.725 do Código Civil aplica o regime da comunhão parcial de bens (texto no Planalto). O imóvel comprado durante a união se divide meio a meio, presumido o esforço comum, mesmo que um tenha colocado muito mais na entrada. Outra divisão precisa estar escrita, e escrita antes.

O banco não é parte do acordo de vocês

Vocês podem combinar tudo, formalizar na partilha, registrar em cartório e continuar os dois devedores. A transmissão dos direitos e obrigações do financiamento depende de anuência prévia e expressa da instituição financeira, que pode recusar se quem vai ficar não atender aos critérios de crédito dela (decisão do TRF da 4ª Região).

E a matemática do começo volta. Suponha que a parcela tenha ficado em R$ 3.100 (hipótese: taxas mudam, não prometemos nenhuma). Cabia no teto de R$ 3.600 da renda somada. B, sozinho, tem teto de R$ 2.100: ele quer ficar com o apartamento, tem como pagar a parte de A, e o banco diz não. Sobra vender e dividir o que restar, ou trazer outra pessoa para compor renda.

As cinco perguntas para responder por escrito

Respondam num café. Depois levem a um advogado para virar contrato de convivência, pacto antenupcial ou instrumento particular: o formato depende do caso.

1. Quanto cada um entrou? Entrada, ITBI, cartório, reforma, com valor e data. Sem isso, presume-se metade.
2. Quem fica no imóvel até resolver, e quem paga a parcela nesse período? Quem sai e continua pagando está comprando patrimônio; quem fica e não paga está morando de graça.
3. Como se calcula a parte de quem sai? Valor de mercado no dia, menos o saldo devedor, na proporção combinada. Imóvel a R$ 460.000 com saldo de R$ 280.000 deixa R$ 180.000, ou seja, R$ 90.000 para cada um, meio a meio.
4. Qual o prazo? “Vamos resolver com calma” vira dois anos de parcela dividida e ressentimento. Coloquem um número: 90 dias, 6 meses.
5. E se ninguém puder comprar a parte do outro? Quase sempre a resposta é vender. Escrevam isso agora, quando ninguém está magoado.

Se a conversa travar antes da primeira pergunta, o problema não é o imóvel, é o assunto, e como falar de dinheiro no relacionamento tem o roteiro.

Depois das chaves

A parcela é a menor parte da mudança: entram condomínio, IPTU, seguro e manutenção, e some o “o síndico resolve” de quem alugava. Refaçam o orçamento no primeiro mês com os números reais. O que segura um financiamento de 30 anos é o hábito de olhar junto as contas da casa e as metas, seja em app ou em planilha.

Comprar juntos é, para muitos casais, a melhor decisão financeira da vida, e para outros é uma âncora de 30 anos numa cidade que não escolheriam de novo. O que existe de certo é a conta feita inteira, com os custos que ninguém soma, e o combinado difícil no papel antes da assinatura.

Perguntas frequentes

Vale mais a pena esperar para dar uma entrada maior?

Não dá para responder isso por vocês, e desconfiem de quem responde: depende do quanto o aluguel de hoje pesa, de como o imóvel se comporta na região e das condições de crédito no dia da assinatura. O que dá para dizer é que entrada maior significa saldo menor, parcela menor e menos juros, e que apertar a entrada até zerar a reserva de emergência costuma sair caro no primeiro imprevisto. Se a dúvida persistir, um profissional certificado é o lugar de resolvê-la.